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十二五后的地產(chǎn)行業(yè)走勢
發(fā)布時間：2019-08-28????瀏覽：
十二五后的地產(chǎn)行業(yè)走勢
中國房地產(chǎn)報：2015年，十三五規(guī)劃頒布，十二五規(guī)劃被強行畫上了句號。之所以說強行，因為大家都還沒有過夠政府通過投資進行托市、救市的日子，中國經(jīng)濟或許要真正的脫離增長飛速的“哺乳期”。在這個時候，我們有必要來思考一下：房地產(chǎn)行業(yè)到底還能干嗎?
這個冬天真的有點冷
在回答這個問題前，先來看看2015年中國的經(jīng)濟大勢。
年初的股市經(jīng)歷了幾輪過山車，為國護盤的壯舉成為了被人們緬懷的先烈，終于在查處了幾個百姓看來不明覺厲的有關(guān)人士之后變得萬籟俱寂。
五月，總理親臨創(chuàng)業(yè)大街，為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)加油打氣，鼓勵“大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)”，并在“3W咖啡”為“互聯(lián)網(wǎng)+”助威。從大處著眼未來中國經(jīng)濟活力，小處順手緩解就業(yè)壓力。只是現(xiàn)在看互聯(lián)網(wǎng)這個泡泡越發(fā)變的稀薄，破碎只在彈指之間。
縱觀前三季度，中國經(jīng)濟增速破七，整體經(jīng)濟下行已經(jīng)一目了然。從政界到市場，從政府到企業(yè)都普遍接受了這種所謂的新常態(tài)。
在這種新常態(tài)下，年內(nèi)五次雙降，解決金融流動性不足的問題，釋放了萬億貨幣，開閘放水之后央企、國企、地方投融資平臺不斷截流，上市民企好不容易借股市分了一杯羹，剛到嘴邊就給掀翻了，一般中小企業(yè)只能望梅止渴，而百姓只能承受流動性放開之后的通貨膨脹。
說這么多是想說，目前社會各界普遍意識到中國經(jīng)濟尚未真正意義上觸底，更寒冷的冬天也許就在這個冬季。
暖意是十三屆五中全會就在這個時候召開了，帶著本屆政府第一個在經(jīng)濟層面的上層規(guī)劃“十三五規(guī)劃”，經(jīng)濟界對其解讀無微不至，從全面建成小康社會到放開二孩政策，從大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略到美麗中國建設(shè)，雖然是中國經(jīng)濟的頂層設(shè)計方案但相對來說還是較為務(wù)實。其中特別提到了中國經(jīng)濟未來的共建和共享的原則，在現(xiàn)在國家隊唱主角的中國經(jīng)濟舞臺，更是值得民營經(jīng)濟和大眾百姓期待能夠從中分享經(jīng)濟發(fā)展的果實。有消息稱中央經(jīng)濟工作會議或?qū)⑸婕暗禺a(chǎn)政策。
房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶
談到中國經(jīng)濟大勢，不得不說過去十幾年與中國經(jīng)濟高度正相關(guān)的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)!對于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的看法可能各不相同。作為地產(chǎn)商可能不會忘記知名大炮任志強的“夜壺論”。他將房地產(chǎn)形容成“夜壺”，宏觀經(jīng)濟不行就需要把房地產(chǎn)拿出來用，不需要就踢到床底下。其直斥中國經(jīng)濟是插著吊瓶的經(jīng)濟，如果經(jīng)濟增長就打減壓藥，如果經(jīng)濟下滑就打增壓藥。結(jié)果造成大家都在猜測中央政府的行為。
這一點政治敏感度最高的北京市可謂用的爐火純青，十月下旬北京連續(xù)釋放數(shù)百億的土地，讓地王從總價到單價注意刷新，而拿地企業(yè)又以央企和國企為主力軍，其中玄機不言自明。房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶，有一點不可否認：地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的強心劑，中國經(jīng)濟過去靠投資拉動，而房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著領(lǐng)頭羊的地位。
從表面上看，地產(chǎn)行業(yè)在中國一直是中國居民消費的主力軍，商品房購買是居民家庭支出的主要項目，但買房子從本質(zhì)上不能算真正的消費，列入居民家庭或個人投資行列更準確。在中國買房子的大部分老百姓傾盡所有購房之后，還面臨著二三十年的貸款需要償還，這勢必影響居民在其他領(lǐng)域的消費，從無關(guān)緊要的休閑旅游到關(guān)乎生命的養(yǎng)老醫(yī)療，都因買房還本付息變得無能為力。在這個意義上，居民購買商品房是對國民經(jīng)濟消費帶動進行涸澤而漁。
新常態(tài)下的中國房企轉(zhuǎn)型還是改行?
在這次中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，中央政府很明顯傾向于轉(zhuǎn)向世界金融體系的話語權(quán)，讓中國在對外貿(mào)易和國際資本市場能有所建樹，通過全面建設(shè)小康社會，居民收入提升拉動消費需求;養(yǎng)老、美麗中國、二胎等方向更是直指新興的消費領(lǐng)域。中國經(jīng)濟新常態(tài)下政府手上僅有的好牌就是，激活中國十幾億人口的消費活力。地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性極高的產(chǎn)業(yè)門類，如何改變過去的通過推動投資刺激國民經(jīng)濟的方式，轉(zhuǎn)向通過引導(dǎo)承接居民消費推進中國經(jīng)濟更進一個臺階?
我們看到，越來越多的房企嘗試著所謂的轉(zhuǎn)型，有的去賣奶粉了，有的去賣酒了，這應(yīng)該是改行;靠譜一點的轉(zhuǎn)向文化旅游，轉(zhuǎn)向醫(yī)療健康，再有就是轉(zhuǎn)向共享經(jīng)濟辦公。但盤盤他們的家底，無外乎就是郊區(qū)拿地多的干起了文化旅游，小區(qū)商業(yè)賣不完的搞起了社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療，家里寫字樓賣不掉的嘗試了共享經(jīng)濟，看似創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型實則無奈之舉，房子賣的好誰干這些苦活累活。
改行也好轉(zhuǎn)型也罷，地產(chǎn)行業(yè)還會是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，如何契合中央對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中對各行業(yè)的要求，才是地產(chǎn)行業(yè)能否再次成為中國經(jīng)濟座上賓的關(guān)鍵。
中國地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，終歸是要適應(yīng)中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型方向，否則都是改行不是轉(zhuǎn)型。
地產(chǎn)行業(yè)除了商品房投資和購房消費之外，應(yīng)該拉動的更大范圍的投資和消費。固定資產(chǎn)的投資應(yīng)該被賦予更多的意義，從原來的單純的基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的改善，轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資帶動的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級換代。
地產(chǎn)商的過去與未來：分割賣房到共享經(jīng)濟
過去地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)投資商是兩張皮，地產(chǎn)商在城市規(guī)劃中畫黃色(居住)和紅色(商業(yè)金融)用地上縱橫捭闔，產(chǎn)業(yè)投資商在灰色(工業(yè))用地上跑馬圈地，即使稍有組合也是存在一級開發(fā)主體在區(qū)域開發(fā)層面，到二級開發(fā)層面就各分東西。未來地產(chǎn)商的客戶要從個人客戶為主過渡到機構(gòu)客戶為主，具備產(chǎn)業(yè)空間投資、建設(shè)和運營的能力。
從地產(chǎn)商的生產(chǎn)資料來說，優(yōu)質(zhì)的土地還會越來越稀缺，但這只是因為大家已經(jīng)習慣了從地方政府手上花錢買地，而從目前中國的土地性質(zhì)、確權(quán)原則和資源分布來看，優(yōu)質(zhì)的土地資源不見都在地方政府手里。這其中單就過去幾十年劃撥或出讓形勢確權(quán)給企業(yè)的就有數(shù)百萬公頃之多，而我們接觸的最大的客戶在全國擁有70萬公頃之巨的土地資源，而且都有待重新盤活。關(guān)乎他們生死的是產(chǎn)業(yè)升級，但產(chǎn)業(yè)升級勢必推動產(chǎn)業(yè)載體的更新，這拆舊建新的過程就是地產(chǎn)開發(fā)商的巨大商業(yè)機會。
地產(chǎn)開發(fā)商對這類型的優(yōu)質(zhì)地塊可謂垂涎三尺，但基本都是想通過各種模式變相購買獲得，我們首先要明確是，開發(fā)商買地、開發(fā)、賣房的模式，并不是對土地和房產(chǎn)的占有，而只是一個生產(chǎn)—銷售的環(huán)節(jié)，也就是“過一手”。把土地買走與土地原有產(chǎn)權(quán)方和地方政府的思路大相徑庭，能夠參與開發(fā)這些稀缺土地是第一位的，要能夠幫助政府和企業(yè)在拆舊建新中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，并依托自身強大的開發(fā)建設(shè)和物業(yè)經(jīng)營能力實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。在未來優(yōu)質(zhì)存量土地再開發(fā)的過程中，開發(fā)商能夠過一手，至少也能持續(xù)發(fā)展十幾年，當然十幾年后開發(fā)商可以再次投入自己當年建設(shè)的物業(yè)中去，如此周而復(fù)始無窮盡。
關(guān)于未來的個人消費，在針對地產(chǎn)商的市場層面，將會化整為零。從大額低頻的購房消費轉(zhuǎn)向小額多頻的個人生活服務(wù)消費。從旅游休閑度假，到娛樂購物，再到醫(yī)療養(yǎng)老，國內(nèi)市場對各種檔次的消費場所有著龐大市場需求量，但要改變原來小塊分割賣房子的模式，轉(zhuǎn)向以共享經(jīng)濟為主的模式，賣服務(wù)和使用權(quán)，通過金融創(chuàng)新解決固定資產(chǎn)沉淀，高負債經(jīng)營的問題。
不用繼續(xù)開腦洞了，十二五后的地產(chǎn)行業(yè)還能干嗎?答案是：能!地產(chǎn)行業(yè)在十三五和更遠的未來，還能干一段時間?，F(xiàn)階段，企業(yè)別著急轉(zhuǎn)型，個人也別忙著改行。
中國房地產(chǎn)報：2015年，十三五規(guī)劃頒布，十二五規(guī)劃被強行畫上了句號。之所以說強行，因為大家都還沒有過夠政府通過投資進行托市、救市的日子，中國經(jīng)濟或許要真正的脫離增長飛速的“哺乳期”。在這個時候，我們有必要來思考一下：房地產(chǎn)行業(yè)到底還能干嗎?
這個冬天真的有點冷
在回答這個問題前，先來看看2015年中國的經(jīng)濟大勢。
年初的股市經(jīng)歷了幾輪過山車，為國護盤的壯舉成為了被人們緬懷的先烈，終于在查處了幾個百姓看來不明覺厲的有關(guān)人士之后變得萬籟俱寂。
五月，總理親臨創(chuàng)業(yè)大街，為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)加油打氣，鼓勵“大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)”，并在“3W咖啡”為“互聯(lián)網(wǎng)+”助威。從大處著眼未來中國經(jīng)濟活力，小處順手緩解就業(yè)壓力。只是現(xiàn)在看互聯(lián)網(wǎng)這個泡泡越發(fā)變的稀薄，破碎只在彈指之間。
縱觀前三季度，中國經(jīng)濟增速破七，整體經(jīng)濟下行已經(jīng)一目了然。從政界到市場，從政府到企業(yè)都普遍接受了這種所謂的新常態(tài)。
在這種新常態(tài)下，年內(nèi)五次雙降，解決金融流動性不足的問題，釋放了萬億貨幣，開閘放水之后央企、國企、地方投融資平臺不斷截流，上市民企好不容易借股市分了一杯羹，剛到嘴邊就給掀翻了，一般中小企業(yè)只能望梅止渴，而百姓只能承受流動性放開之后的通貨膨脹。
說這么多是想說，目前社會各界普遍意識到中國經(jīng)濟尚未真正意義上觸底，更寒冷的冬天也許就在這個冬季。
暖意是十三屆五中全會就在這個時候召開了，帶著本屆政府第一個在經(jīng)濟層面的上層規(guī)劃“十三五規(guī)劃”，經(jīng)濟界對其解讀無微不至，從全面建成小康社會到放開二孩政策，從大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略到美麗中國建設(shè)，雖然是中國經(jīng)濟的頂層設(shè)計方案但相對來說還是較為務(wù)實。其中特別提到了中國經(jīng)濟未來的共建和共享的原則，在現(xiàn)在國家隊唱主角的中國經(jīng)濟舞臺，更是值得民營經(jīng)濟和大眾百姓期待能夠從中分享經(jīng)濟發(fā)展的果實。有消息稱中央經(jīng)濟工作會議或?qū)⑸婕暗禺a(chǎn)政策。
房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶
談到中國經(jīng)濟大勢，不得不說過去十幾年與中國經(jīng)濟高度正相關(guān)的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)!對于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的看法可能各不相同。作為地產(chǎn)商可能不會忘記知名大炮任志強的“夜壺論”。他將房地產(chǎn)形容成“夜壺”，宏觀經(jīng)濟不行就需要把房地產(chǎn)拿出來用，不需要就踢到床底下。其直斥中國經(jīng)濟是插著吊瓶的經(jīng)濟，如果經(jīng)濟增長就打減壓藥，如果經(jīng)濟下滑就打增壓藥。結(jié)果造成大家都在猜測中央政府的行為。
這一點政治敏感度最高的北京市可謂用的爐火純青，十月下旬北京連續(xù)釋放數(shù)百億的土地，讓地王從總價到單價注意刷新，而拿地企業(yè)又以央企和國企為主力軍，其中玄機不言自明。房地產(chǎn)是“夜壺”還是暖寶寶，有一點不可否認：地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的強心劑，中國經(jīng)濟過去靠投資拉動，而房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著領(lǐng)頭羊的地位。
從表面上看，地產(chǎn)行業(yè)在中國一直是中國居民消費的主力軍，商品房購買是居民家庭支出的主要項目，但買房子從本質(zhì)上不能算真正的消費，列入居民家庭或個人投資行列更準確。在中國買房子的大部分老百姓傾盡所有購房之后，還面臨著二三十年的貸款需要償還，這勢必影響居民在其他領(lǐng)域的消費，從無關(guān)緊要的休閑旅游到關(guān)乎生命的養(yǎng)老醫(yī)療，都因買房還本付息變得無能為力。在這個意義上，居民購買商品房是對國民經(jīng)濟消費帶動進行涸澤而漁。
新常態(tài)下的中國房企轉(zhuǎn)型還是改行?
在這次中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，中央政府很明顯傾向于轉(zhuǎn)向世界金融體系的話語權(quán)，讓中國在對外貿(mào)易和國際資本市場能有所建樹，通過全面建設(shè)小康社會，居民收入提升拉動消費需求;養(yǎng)老、美麗中國、二胎等方向更是直指新興的消費領(lǐng)域。中國經(jīng)濟新常態(tài)下政府手上僅有的好牌就是，激活中國十幾億人口的消費活力。地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性極高的產(chǎn)業(yè)門類，如何改變過去的通過推動投資刺激國民經(jīng)濟的方式，轉(zhuǎn)向通過引導(dǎo)承接居民消費推進中國經(jīng)濟更進一個臺階?
我們看到，越來越多的房企嘗試著所謂的轉(zhuǎn)型，有的去賣奶粉了，有的去賣酒了，這應(yīng)該是改行;靠譜一點的轉(zhuǎn)向文化旅游，轉(zhuǎn)向醫(yī)療健康，再有就是轉(zhuǎn)向共享經(jīng)濟辦公。但盤盤他們的家底，無外乎就是郊區(qū)拿地多的干起了文化旅游，小區(qū)商業(yè)賣不完的搞起了社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療，家里寫字樓賣不掉的嘗試了共享經(jīng)濟，看似創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型實則無奈之舉，房子賣的好誰干這些苦活累活。
改行也好轉(zhuǎn)型也罷，地產(chǎn)行業(yè)還會是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，如何契合中央對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中對各行業(yè)的要求，才是地產(chǎn)行業(yè)能否再次成為中國經(jīng)濟座上賓的關(guān)鍵。
中國地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，終歸是要適應(yīng)中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型方向，否則都是改行不是轉(zhuǎn)型。
地產(chǎn)行業(yè)除了商品房投資和購房消費之外，應(yīng)該拉動的更大范圍的投資和消費。固定資產(chǎn)的投資應(yīng)該被賦予更多的意義，從原來的單純的基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的改善，轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資帶動的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級換代。
地產(chǎn)商的過去與未來：分割賣房到共享經(jīng)濟
過去地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)投資商是兩張皮，地產(chǎn)商在城市規(guī)劃中畫黃色(居住)和紅色(商業(yè)金融)用地上縱橫捭闔，產(chǎn)業(yè)投資商在灰色(工業(yè))用地上跑馬圈地，即使稍有組合也是存在一級開發(fā)主體在區(qū)域開發(fā)層面，到二級開發(fā)層面就各分東西。未來地產(chǎn)商的客戶要從個人客戶為主過渡到機構(gòu)客戶為主，具備產(chǎn)業(yè)空間投資、建設(shè)和運營的能力。
從地產(chǎn)商的生產(chǎn)資料來說，優(yōu)質(zhì)的土地還會越來越稀缺，但這只是因為大家已經(jīng)習慣了從地方政府手上花錢買地，而從目前中國的土地性質(zhì)、確權(quán)原則和資源分布來看，優(yōu)質(zhì)的土地資源不見都在地方政府手里。這其中單就過去幾十年劃撥或出讓形勢確權(quán)給企業(yè)的就有數(shù)百萬公頃之多，而我們接觸的最大的客戶在全國擁有70萬公頃之巨的土地資源，而且都有待重新盤活。關(guān)乎他們生死的是產(chǎn)業(yè)升級，但產(chǎn)業(yè)升級勢必推動產(chǎn)業(yè)載體的更新，這拆舊建新的過程就是地產(chǎn)開發(fā)商的巨大商業(yè)機會。
地產(chǎn)開發(fā)商對這類型的優(yōu)質(zhì)地塊可謂垂涎三尺，但基本都是想通過各種模式變相購買獲得，我們首先要明確是，開發(fā)商買地、開發(fā)、賣房的模式，并不是對土地和房產(chǎn)的占有，而只是一個生產(chǎn)—銷售的環(huán)節(jié)，也就是“過一手”。把土地買走與土地原有產(chǎn)權(quán)方和地方政府的思路大相徑庭，能夠參與開發(fā)這些稀缺土地是第一位的，要能夠幫助政府和企業(yè)在拆舊建新中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，并依托自身強大的開發(fā)建設(shè)和物業(yè)經(jīng)營能力實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。在未來優(yōu)質(zhì)存量土地再開發(fā)的過程中，開發(fā)商能夠過一手，至少也能持續(xù)發(fā)展十幾年，當然十幾年后開發(fā)商可以再次投入自己當年建設(shè)的物業(yè)中去，如此周而復(fù)始無窮盡。
關(guān)于未來的個人消費，在針對地產(chǎn)商的市場層面，將會化整為零。從大額低頻的購房消費轉(zhuǎn)向小額多頻的個人生活服務(wù)消費。從旅游休閑度假，到娛樂購物，再到醫(yī)療養(yǎng)老，國內(nèi)市場對各種檔次的消費場所有著龐大市場需求量，但要改變原來小塊分割賣房子的模式，轉(zhuǎn)向以共享經(jīng)濟為主的模式，賣服務(wù)和使用權(quán)，通過金融創(chuàng)新解決固定資產(chǎn)沉淀，高負債經(jīng)營的問題。
不用繼續(xù)開腦洞了，十二五后的地產(chǎn)行業(yè)還能干嗎?答案是：能!地產(chǎn)行業(yè)在十三五和更遠的未來，還能干一段時間?，F(xiàn)階段，企業(yè)別著急轉(zhuǎn)型，個人也別忙著改行。
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